Ngân hàng mua trái phiếu bất động sản hay “đảo nợ”

Trong 7 tháng đầu năm, hàng  chục doanh nghiệp Bất động sản phát hành trái phiếu lên đến 30 ngàn tỷ đồng. Phần lớn trái phiếu này được nhiều ngân hàng thương mại đầu tư mua lại, không hẳn vì ham lãi suất cao mà đằng sau đó có thể là câu chuyện cơ cấu lại nợ. Đơn cử như ngân hàng Quân đội (MB) mua gọn 550 tỷ đồng trái phiếu của Phát Đạt (PDR) hay VPBank mua gọn 800 tỷ đồng trái phiếu của Văn Phú - Invest (VPI).

Vì sao Ngân hàng ôm trái phiếu DN?

Theo thống kê, trong 7 tháng đầu năm, hàng chục doanh nghiệp thuộc lĩnh vực BĐS liên tục phát hành trái phiếu, lãi suất từ 10-14,5%/năm với giá trị lên đến gần 30.000 tỷ đồng. Có nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu từ 2-3 đợt, để huy động vốn, đợt thấp nhất cũng gần 100 tỷ đồng, đợt cao lên tới gần 1.000 tỷ đồng.

Mặc dù kênh trái phiếu được thúc đẩy với mong muốn giảm phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng, tuy nhiên, trong không ít đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp, các nhà băng lại xuất hiện và ôm trọn gói. Điều này làm dấy lên nghi vấn về việc “tự bán, tự mua” của ngân hàng với doanh nghiệp. Vì thế, chuyên gia kinh tế Phạm Nam Kim đặt giả thiết, các ngân hàng thương mại đầu tư mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản không hẳn vì ham lãi suất cao mà đằng sau đó còn có thể là câu chuyện cơ cấu lại nợ. Ví dụ như đợt phát hành 550 tỷ đồng trái phiếu từ ngày 3/6-31/7 của Công ty phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) được ngân hàng Quân đội (MB) mua toàn bộ, hay 800 tỷ đồng trái phiếu của Công ty cp Đầu tư Văn Phú - Invest (VPI) phát hành ngày 9/5 đã được Ngân hàng Thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) mua toàn bộ,... Một số ngân hàng thương mại không mua trực tiếp thì lại thông qua các công ty chứng khoán thành viên để mua.

Như vậy, bằng hình thức này hay hình thức khác việc mua trái phiếu của doanh nghiệp mà ngân hàng đang là chủ nợ thực chất là đảo nợ. Việc “đảo nợ” tinh vi này giúp doanh nghiệp và cả ngân hàng không có nợ xấu. Hơn nữa, việc không có nợ xấu giúp doanh nghiệp làm đẹp báo cáo tài chính và duy trì giá cổ phiếu trên sàn chứng khoán. Bởi một điều dễ nhận thấy rằng: Thị trường BĐS thời gian qua có thanh khoản thấp, sản phẩm tồn đọng nhiều. Chắc chắn không ít doanh nghiệp có khoản nợ ngân hàng sắp đến kỳ phải trả, nhưng không biết lấy đâu tiền trả nợ. Mà để lâu sẽ thành nợ quá hạn và nợ xấu, như vậy sẽ không thể tiếp tục được vay vốn.

Giải quyết vần đề này, chỉ có cách phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Đây là “lối thoát” tốt nhất hiện nay, bởi quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp rất thông thoáng. Về lý thuyết, doanh nghiệp phải thuyết phục làm sao để các ngân hàng chủ nợ mua trái phiếu do mình phát hành nhưng trên thực tế doanh nghiệp khó “thuyết phục” ngân hàng nếu không muốn nói là cả hai cùng bắt tay. Như vậy, sẽ có tiền để trả nợ đúng hạn. Còn với ngân hàng khi mua trái phiếu, sẽ “giúp” doanh nghiệp BĐS có tiền trả nợ vay đến hạn, qua đó “làm đẹp” bảng cân đối tài chính và không bị nợ xấu tăng cao, ông Kim cho biết.

Giải quyết nợ xấu bằng trái phiếu: Doanh nghiệp đá bóng sang ngân hàng

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), chỉ tính riêng hàng tồn kho BĐS năm 2018 của 65 doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán là 201.921 tỷ đồng, bao gồm hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông và chưa tiêu thụ được.

Mua trái phiếu DN là cách ngân hàng lách để cho vay bất động sản? 

HoREA cho rằng, hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Tuy nhiên, điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được vì có liên quan đến tính thanh khoản. Ngoài ra còn liên quan tới các ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

Tuy nhiên, với tình hình hiện tại trên thị trường BĐS TPHCM với 126 dự án đang bị treo thì doanh nghiệp không còn cách nào để ra hàng. Trong khi đó, 70% nguồn vốn cho các dự án là huy động từ khách hàng và vay ngân hàng. Có đến 95% các dự án trên thị trường phải “bán nhà trên giấy” nghĩa là chỉ cần có quy hoạch, phê duyệt đầu tư đã phải “rao bán” để thu tiền về triển khai dự án. Trong quá trình mua đất, giải phóng mặt bằng doanh nghiệp đã vay tiền từ ngân hàng. Câu hỏi đặt ra, liệu có phải một số ngân hàng thương mại mua trái phiếu doanh nghiệp BĐS phát hành với lãi suất cao, chính là cách để “xử lý” nợ xấu? Đây cũng là cách duy nhất mà các ngân hàng và doanh nghiệp có thể làm tại thời điểm này.

Do vậy mà mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã cảnh báo và yêu cầu các ngân hàng thương mại, siết hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS. Số dư đầu tư trái phiếu vào lĩnh vực xây dựng, BĐS lớn khi thị trường BĐS chưa phục hồi vững chắc, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp vẫn còn nhiều khó khăn sẽ gây ra những rủi ro. Một số ngân hàng tiếp tục đầu tư trái phiếu với mục đích cơ cấu lại nợ của tổ chức phát hành trong năm 2019. NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại không được mua trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của doanh nghiệp phát hành.

Mới đây, tại phiên họp của Ban Chỉ đạo TW về đổi mới và phát triển doanh nghiệp, lãnh đạo Chính phủ cũng cảnh báo cần lưu ý tới việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất rất cao, từ 12-14%/năm. Quanh vấn đề này có nhiều lo ngại về hiện tượng phát hành riêng lẻ mà lãi suất rất cao việc các ngân hàng thương mại mua vào.

Ông Phạm Nam Kim cho rằng, gần đây, NHNN đã siết cho vay đầu tư BĐS. Các ngân hàng thương mại mua trái phiếu doanh nghiệp BĐS thì tránh được “lệnh” siết và cũng không phải trích lập dự phòng rủi ro. Thực ra đây là cách lách để cho vay BĐS mà thôi.

Hoạt động này rõ ràng đang tiềm ẩn rủi ro cao so với cho vay vốn dự án. Bởi, nhiều dự án BĐS đang gặp khó trong khâu tiêu thụ. Các dự án về condotel tại ven biển miền Trung, hay những dự án về chung cư tại các thành phố lớn, lượng khách mua rất thấp. Điều này sẽ tác động đến việc trả lãi và gốc của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu.

NHNN nhấn mạnh sẽ xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định của pháp luật, liên quan đến hoạt động đầu tư trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, để xử lý được vấn đề này không hề đơn giản. Bởi đằng sau câu chuyện mua trái phiếu doanh nghiệp BĐS, có nhiều vấn đề phức tạp, có thể liên quan đến các doanh nghiệp “sân sau” hay sở hữu chéo trong ngành ngân hàng.

Thanh Uyên