TPHCM: Dự kiến thu 1,5 triệu tỷ đồng từ chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp

Đăng lúc 9/11/2018 12:00:00 AM

TPHCM đang lên kế hoạch đề xuất chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp , công nghiệp, dịch vụ, thương mại, đô thị, và dự kiến sẽ tạo thêm nguồn thu ngân sách khoảng 1,5 triệu tỷ đồng phục vụ đầu tư phát triển.

Nhà bán ở huyện Bình Chánh - TP. Hồ Chí Minh

Kế hoạch chuyển đổi đất nông nghiệp TP.HCM dựa trên cơ sở: Thành phố có 118.052 ha đất nông nghiệp nhưng chỉ tạo được giá trị 6.494 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 0,89% GRDP, giá trị chỉ đạt 55 triệu đồng/ha/năm. Trong khi đó, đất công nghiệp - dịch vụ chỉ có 14.264 ha nhưng đã tạo ra giá trị đến 726.978 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 99,11% GRDP, giá trị đạt đến 50,9 tỷ đồng/ha/năm. Những con số này là cơ sở quan trọng để TP.HCM xây dựng phương án chuyển đổi đất nông nghiệp.

Trên thực tế TPHCM là đô thị có tốc độ đô thị hóa cao nhất trong cả nước, mỗi năm tiếp nhận gần 1 triệu người định cư. Việc xây dựng “chui” tại các vùng ngoại ô do dân tự chia đất vườn, đất ruộng phân lô bán nền vẫn chưa có hồi kết thúc. Trong quý II/2018 không có một dự án bất động sản giá rẻ nào chào bán trên thị trường cho dù nhu cầu ở phân khúc này luôn ở mức trên 60%.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM dự kiến đến năm 2030 tốc độ đô thị hóa tại TPHCM đạt 80 - 90% với quy mô dân số khoảng 24 triệu người. Với tình trạng hiện nay thì giấc mơ cho một ngôi nhà giá rẻ rất khó thực hiện với cư dân nghèo đô thị. Vừa qua, Công ty địa ốc Hoàng Quân - đơn vị hàng đầu trong xây dựng nhà ở xã hội của thành phố đã điều chỉnh kế hoạch kinh doanh rút tỷ lệ đầu tư nhà ở xã hội thay bằng nhà ở thương mại. Một trong những nguyên nhân quan trọng nhất là không thể cạnh tranh với nhà thương mại do bị khống chế mức lợi nhuận, không vay được vốn ưu đãi từ ngân hàng và quy định 5 năm chủ sở hữu mới được chuyển nhượng.

Về nhà tái định cư, TP.HCM cũng đang phải “tính toán lại” bởi trên 10 ngàn căn hộ vẫn đang bị “ế”. Bất cập này dẫn đến tình trạng nhiều người không mua được nhà do giá cao nhưng Thành phố vẫn còn một lượng lớn nhà để không.

 Khảo sát của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy có đến 25% dân số có nhu cầu về nhà ở (tương đương khoảng 4 triệu người) nhưng sắp tới nguồn cung khá hạn chế. Kế hoạch tạo ra 8 triệu m2 sàn nhà ở giá rẻ đến năm 2020 tại TP.HCM chỉ có thể thực hiện khi nhà nước giao đất sạch để doanh nghiệp thực hiện.

Hiện chiến dịch “ôm đất chờ thời” gần như không còn tồn tại ở các doanh nghiệp kinh doanh BĐS đang “trụ vững” trên thị trường. Thay vào đó, nhiều doanh nghiệp có quỹ đất “chờ” đã rục rịch khởi động các dự án bất động sản để đưa vào khai thác. Mặc dù các chuyên gia cảnh báo về nguy cơ bong bóng bất động sản nhưng trên thực tế nhà chung cư tại các quận vùng ven như Thủ Đức, Quận 9, Gò Vấp, Quận 12, Bình Tân đã có mức tăng từ 10 – 20% cho phân khúc nhà giá rẻ hoặc trung bình. Đặc biệt tại quận Thủ Đức, khu vực gần trường đại học, khu công nghiệp giá nhà chung cư đã tăng từ 17 triệu đồng/m2 năm 2015 lên khoảng 25 triệu đồng/m2 vào quý 3/2018. Một số dự án mới tại tuyến đường Võ Văn Ngân hay Phạm Văn Đồng của Thủ Đức được các chủ đầu tư gia tăng tiện ích, xây dựng cao cấp hơn để có mức giá dự kiến khoảng 30 triệu đồng/m2.

Nhà tái định cư    

Nhiều vùng của Quận 9 dù chưa được kết nối hạ tầng đồng bộ nhưng đã được nhiều chủ đầu tư săn tìm quỹ đất để xây chung cư, bất chấp cảnh báo Quận 9 là “rốn bùn” sẽ tốn thêm chi phí cho phần móng.

Kế hoạch chuyển đổi 26.000 ha đất nông nghiệp của TPHCM nhận được sự ủng hộ và quan tâm đặc biệt của người dân cũng như giới đầu tư. Kế hoạch này sẽ là cơ hội để giấc mơ của cư dân nghèo đô thị thành hiện thực. Hơn nữa, TPHCM cũng có một lượng tiền để tái đầu tư, không phải đợi cơ chế “xin - cho”.

Trong nhiều năm qua, Hiệp hội BĐS TPHCM đã nhiều lần đề xuất “sắc thuế” về đất thay vì thu tiền sử dụng đất như hiện nay. Tuy nhiên, vấn đề này chưa bao giờ được Quốc hội đề cập một cách chính thức tại các phiên họp. Vì thế, rất khó để thay đổi quy định về thuế đất đang thực hiện. Tham khảo ý kiến một số doanh nghiệp bất động sản, họ mong muốn sau khi chuyển đổi TPHCM sẽ đấu giá các khu đất dùng vào mục đích thương mại để các doanh nghiệp cạnh tranh công bằng. Ngoài ra, đất sạch và đầy đủ pháp lý giúp doanh nghiệp rút ngắn được thời gian đầu tư dự án, tránh rủi ro.

TPHCM cũng là địa phương lập hội đồng đấu giá đầu tiên trên cả nước vào năm 2002, thời điểm đó đấu giá 18 khu đất thu được 5.000 tỷ đồng. Đến 2015, đấu giá 250 địa chỉ thu được 18.889 tỷ đồng. Hiện thành phố còn hơn 12.921 địa chỉ nữa và ước tính có thể thu lên đến triệu tỷ đồng. Đây là quỹ đất có thể đấu giá tăng nguồn thu ngân sách. Nếu 26.000 ha đất được chuyển đổi và thông qua phương án đấu giá, khả năng thu về 1,5 triệu tỷ đồng là trong tầm tay.

Trung Kiên