Tiếp tục siết tín dụng: Thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Đăng lúc 05/11/2018

Chỉ còn ít tháng nữa, theo quy định, các ngân hàng và tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Theo các chuyên gia và đại diện doanh nghiệp, điều này có thể khiến chủ đầu tư của một số phân khúc nhà ở trên thị trường gặp khó khăn, tuy nhiên, đối với người mua nhà có nhu cầu ở thật thì lại có lợi.

Kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản (BĐS) nâng lên là 200%.

Cho rằng, trong lúc thị trường đang phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) vừa kiến nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho phép các tổ chức tín dụng sử dụng tỷ lệ tối đa 45% của nguồn vốn ngắn hạn, cho vay trung và dài hạn trong năm 2019, giống như tỷ lệ đang áp dụng hiện nay theo Thông tư 19 của NHNN.

Hiệp hội đưa ra một số lý do chưa nên theo quy định mới mà vẫn giữ nguyên tỷ lệ 45% như  năm 2018 như sau:

Thứ nhất, doanh nghiệp BĐS hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn trung hạn, dài hạn. Trong thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng, và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, mà phần lớn khách hàng cũng vay ngân hàng để mua nhà. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn huy động, nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường BĐS.

Luật Kinh doanh BĐS quy định, tùy theo quy mô diện tích dự án, chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu 15% hoặc 20% vốn đầu tư, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng.

Trong 8 tháng đầu năm 2018, dư nợ BĐS cả nước chiếm tỷ trọng khoảng 7% tổng dư nợ tín dụng, chưa bao gồm một phần tín dụng tiêu dùng có liên quan BĐS. Nếu thống kê cả phần tín dụng tiêu dùng có liên quan BĐS thì tỷ trọng tín dụng BĐS lên đến khoảng 14,43%.

Tại TP.HCM, dư nợ BĐS là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước. Nếu tính cả tín dụng cho vay tiêu dùng có liên quan BĐS thì cho vay BĐS trên địa bàn thành phố chiếm tỷ trọng khoảng 15% tổng dư nợ. Điều này có thể tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp BĐS.

Riêng việc tìm kiếm nguồn vốn thay thế từ các quỹ đầu tư BĐS và thị trường chứng khoán vẫn chưa khả quan. Trong khi đó, thị trường chứng khoán vẫn chưa trở thành kênh dẫn vốn quan trọng của thị trường BĐS do mới chỉ có rất ít doanh nghiệp BĐS niêm yết. Hơn nữa, thị trường Chứng khoán Việt Nam vẫn phụ thuộc vào việc “bơm” vốn của các quỹ đầu tư, dẫn đến quan ngại về yếu tố phụ thuộc của người chơi nhỏ lẻ.

Thứ hai, thị trường BĐS bị sụt giảm mạnh trong 9 tháng đầu năm 2018 cả về nguồn cung dự án, sản phẩm và cả về giao dịch trên tất cả các phân khúc thị trường. Bên cạnh đó, đã xuất hiện những cơn sốt ảo cục bộ giá đất nền, đất nông nghiệp, đất phân lô trái phép tại một số khu vực trong cả nước đã hút một nguồn vốn tín dụng và nguồn vốn xã hội không nhỏ, đã tác động tiêu cực đến thị trường.

Đến nay, tình hình sốt ảo giá đất đã được kiểm soát nhưng vẫn còn phải tiếp tục khắc phục hậu quả mà nó để lại.

Thứ ba, tăng trưởng tín dụng 8 tháng đầu năm 2018 đạt khoảng 9% chỉ bằng hơn một nửa so với chỉ tiêu 17% cả năm 2018. Tăng trưởng tín dụng BĐS rất thấp, chỉ đạt 4,55% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng thấp nhất trong 3 năm gần đây,…

Từ những nhận định và phân tích trên, HoREA cho rằng, chưa cần thiết áp dụng quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Troy Griffiths, Phó TGĐ Savills Việt Nam cho rằng, động thái này của NHNN là thắt chặt các chính sách để hạn chế sự thay đổi của dòng tiền. Điều này làm tăng giá BĐS lên, dù đó là phân khúc hay sản phẩm nào.

“Tác động của việc này lên người tiêu dùng cũng tương đối lớn, vì giao dịch cuối cùng của người mua cũng như sự chênh lệch của giá trị tài sản thế chấp. Đối với nhà phát triển hoặc những thành phần đầu tư trên thị trường, chính sách thắt chặt vốn đổ vào cũng ảnh hưởng đến khả năng tiếp tục phát triển dự án trong tương lai, cũng như gánh nặng tài chính bổ sung. Đối với những công cụ vốn khác, phân tích vốn cho thấy rằng chính sách cũng mang ý nghĩa tích cực, trong việc điều chỉnh nguồn cầu, trong điều kiện khá thú vị ở thị trường Việt Nam là giá nhà tăng nhanh và chúng ta nên khuyến khích những chính sách nếu hiệu quả”, ông Troy Griffiths, nói.

Trong khi đó, ông Võ Khắc Điệp, Phó TGĐ Công ty Propzy cho rằng quy định chỉ cho phép sử dụng 40% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn vào đầu năm 2019 chắc chắn sẽ có ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Tuy nhiên, sự tác lên các phân khúc là khác nhau.

Cụ thể, đối với nhà phố riêng lẻ đã hoàn thành đã đi vào hoạt động ổn định, mua đi bán lại sẽ ít bị ảnh hưởng. Trái lại, đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai sẽ bị ảnh hưởng nhiều bởi hầu hết người mua nhà đều phải vay vốn từ ngân hàng.

“Dự án hình thành trong tương lai sẽ bị ảnh hưởng, trong đó phân khúc cao cấp hạng A chịu tác động mạnh nhất. Trong nửa cuối năm 2017 đến nay nguồn cung của hai phân khúc hạng B, C có sự điều chỉnh đáng kể theo hướng tăng lên, chiếm chủ đạo nguồn cung áp đảo so với phân khúc hạng sang trên thị trường. Xu hướng này sẽ tiếp tục duy trì bởi một khi tín dụng ngắn hạn cho vay trung và dài hạn BĐS giảm về 40%, nhà đầu tư sẽ tập trung vào căn hộ vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì đầu tư. Điều này cũng có nghĩa, việc siết tín dụng này sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ nhà đất, còn người mua nhà ở thực lại có lợi và dễ mua được nhà hơn”, ông Điệp cho biết.

Nguyễn Văn Bắc