Nguy cơ từ trái phiếu doanh nghiệp địa ốc

Đăng lúc 4/11/2020 12:00:00 AM

Trong tháng 1/2020 các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đã phát hành 7.364 tỷ đồng, chiếm 55% tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp ở mức 13.374 tỷ đồng. Như vậy, tỷ lệ trái phiếu doanh nghiệp BĐS đã có sự gia tăng đáng kể khi con số này của cả năm 2019 là 38% (khoảng 106.500 tỷ đồng).

Sự tăng trưởng khá nóng trái phiếu doanh nghiệp địa ốc cho thấy các doanh nghiệp này đang rất cần một lượng tiền thật để “đảo nợ” ngân hàng và các khoản chi khác. Khi ngân hàng siết chặt các điều kiện cho vay cùng với việc huy động vốn từ khách hàng không dễ như trước đây khiến các doanh nghiệp BĐS chỉ còn con đường duy nhất là phát hành trái phiếu. Vì thế, rủi ro cho thị trường và nhà đầu tư là không thể tránh khỏi.

Thực tế cho thấy vay tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu luôn là các kênh cấp vốn chủ yếu đối với các dự án đầu tư trung và dài hạn, đặc biệt trong lĩnh vực BĐS. Trong những năm gần đây, các quy định của Ngân hàng Nhà nước về giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của Tổ chức tín dụng có xu hướng chặt chẽ hơn đối với việc cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS, điều này thể hiện rõ tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN và các thông tư sửa đổi bổ sung mà gần nhất là Thông tư 22/2019/TT-NHNN.

Bên cạnh đó, quy định tại Nghị định 163/2018/NĐ-CP quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng đã tạo hành lang pháp lý khá thông thoáng cho hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Như vậy, có thể thấy khung pháp lý hiện hành đã tạo nên sự tăng trưởng đáng kể của trái phiếu doanh nghiệp BĐS trong thời gian qua.

Ngoài ra, về phía các doanh nghiệp cũng có xu hướng phát triển thành các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp với danh mục các dự án triển khai có quy mô lớn, thời gian thực hiện dài hơn. Do đó, nhu cầu vốn qua phát hành trái phiếu vẫn còn rất lớn.

Trong năm 2020, triển vọng tăng trưởng thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS được xem là vẫn tiếp tục khi thông tư 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực thi hành. Thực tế cũng cho thấy quy mô thị trường trái phiếu Việt Nam vẫn còn rất tiềm năng khi so sánh với các nước khác trong khu vực.

Tuy nhiên, kẻ hở về pháp lý cũng như chuyên môn trong việc định giá các dự án BĐS làm căn cứ phát hành trái phiếu đang rất lỏng lẻo.

Đối với các đợt phát hành riêng lẻ, cần lưu ý đến phạm vi các nhà đầu tư tham gia cũng như khả năng đánh giá rủi ro; xem xét chất lượng các đợt phát hành thông qua quản lý sử dụng dòng tiền thu được từ các đợt phát hành, hay đánh giá số lượng và tần suất các đợt phát hành của cùng một doanh nghiệp. Ngoài ra, cũng cần lưu ý đến mức lãi suất của trái phiếu trong tương quan với mức độ rủi ro đối với nhà đầu tư.

Trong việc thẩm định các dự án BĐS làm căn cứ phát hành trái phiếu, yếu tố pháp lý và tính thanh khoản của dự án cần đặc biệt lưu ý đối với hiệu quả phương án đầu tư cũng như chất lượng tài sản đảm bảo.

Trên thực tế, các thông tin thị trường thường không đầy đủ hoặc thiếu minh bạch sẽ dẫn đến các kết quả thẩm định mang tính chủ quan, chưa kể việc thẩm định dự án BĐS thường có yêu cầu cao về kinh nghiệm đặc thù ngành nghề mà không phải đơn vị thẩm định nào cũng có thể đáp ứng được.

Cũng như đa số các hình thức huy động vốn khác, rủi ro cơ bản cho đầu tư trái phiếu là doanh nghiệp phát hành không thực hiện đầy đủ những cam kết với nhà đầu tư như trả gốc, lãi hay mua lại. Ngoài ra, có thể có những rủi ro như thông tin thiếu minh bạch dẫn đến nhà đầu tư không đánh giá được đầy đủ những vấn đề liên quan trong quá trình đầu tư.

Đối với các dự án BĐS, các rủi ro cụ thể như năng lực triển khai dự án, thay đổi pháp lý dự án, sử dụng vốn không đúng mục đích, thị trường suy giảm… đều có thể ảnh hưởng đến hiệu quả và tính thanh khoản của dự án.

Về lý thuyết, sẽ không có một công thức đầu tư đúng cho tất cả mọi người. Lợi suất của trái phiếu BĐS thường đi kèm với rủi ro đặc thù của ngành nghề. Việc Novaland phải gửi đơn kêu cứu đến Bộ Xây dựng để “giải vây” cho doanh nghiệp cho thấy sự tuyệt vọng của tập đoàn này trong vấn đề tài chính. Sau khi Novaland gửi đơn kêu cứu Bộ Xây dựng thì Bộ cũng trả lời “vấn đề của Novaland thuộc thẩm quyền của TP.HCM”. Như vậy, quả bóng mà Novaland phát lên lại trả về nơi xuất phát. Novaland chỉ là một trong những quả bon trái phiếu có thể nổ bất kể lúc nào. Sau Novaland, nhiều doanh nghiệp khác cũng đang ôm những khối nợ khổng lồ và trái phiếu thực sự là cuộc chơi rủi ro cao.

Trung Kiên