Mua nhà giá rẻ: Ngày càng phải đi xa hơn trung tâm Thành phố

Đăng lúc 3/2/2019 12:00:00 AM

Quỹ đất ngày càng khan hiếm, giá cả đầu vào leo thang đang khiến các chủ đầu tư phân khúc căn hộ bình dân hiện nay có xu hướng “dạt” dự án ra các quận, huyện và khu vực vùng ven Tp.HCM. Chính điều này cũng buộc người mua nhà phải chấp nhận đi xa trung tâm Thành phố hơn.

Nguồn cung giảm, giá bán tăng

Theo số liệu thống kê của các đơn vị chuyên về nghiên cứu thị trường bất động sản, trong năm 2018, nhìn chung nguồn cung của phân khúc căn hộ vẫn dồi dào và có giao dịch ổn định. Tuy nhiên, so với năm 2017 thì có sự sụt giảm, nhất là phân khúc căn hộ bình dân vừa túi tiền. Bên cạnh đó, giá bán căn hộ tăng trung bình 7% - 10% so với năm 2017 và chủ yếu tăng giá trong 6 tháng đầu năm 2018.

Cụ thể, Báo cáo toàn cảnh thị trường Bất động sản Nhà ở Tp.HCM năm 2018 của DKRA Vietnam vừa công bố cho biết, nguồn cung loại hình căn hộ bình dân hạng C lại có sự sụt giảm mạnh so với năm trước đó. Trong 6 tháng cuối năm vừa qua, thị trường khan hiếm nguồn cung căn hộ hạng C.

Điều này cũng trùng với kết quả nghiên cứu của CBRE Việt Nam.Theo đó, trong năm 2018 tỷ lệ phân khúc trung cấp và bình dân (trên tổng nguồn cung mới) giảm so với năm 2017: Phân khúc trung cấp chiếm 52% tổng nguồn cung mới năm 2018 (2017 là 64%) và phân khúc bình dân chiếm 2% (2017 là 15%).

Thị trường căn hộ bán TP.HCM, Nguồn cung chào bán Q4.2018

Tình hình tiêu thụ trong quý 4 và cả năm 2018 khá khả quan tại các phân khúc. Tổng lượng căn bán được trong năm 2018 đạt 31.083 căn, cao hơn tổng nguồn cung chào bán mới cả năm mặc dù giảm 12% so với năm trước. Lượng giảm đáng kể này một phần do ảnh hưởng từ vụ cháy chung cư vào cuối quý 1. Lượng tiêu thụ trung bình của các dự án mới chào bán đạt 75%. Tỷ lệ tiêu thụ cao đạt 90% đến 100% được ghi nhận tại một số dự án của các chủ đầu tư uy tín và vị trí tốt như Empire City, Midtown, Metropole... Xét về phân khúc, phân khúc trung cấp chiếm 54% số căn bán được trong năm 2018.

Về giá bán, tại phân khúc bình dân, mặt bằng giá đã tăng lên đáng kể sau giai đoạn phát triển vừa qua, và hiện không có nhiều dự án căn hộ mới được chào bán dưới 800 US$ /m2. Tại một số dự án lớn, tiến độ chào bán bị chậm lại so với kế hoạch ban đầu, phải dời sang năm 2019.Nguồn cung hạn chế của phân khúc nhà bình dân khi trong năm 2019 chưa có nhiều chủ đầu tư kịp tung sản phẩm ra thị trường sẽ khiến cho giá bán căn hộ vừa túi tiền sẽ bị đẩy lên cao hơn và tăng mạnh hơn.

Xét về vị trí, phía Nam đứng đầu về lượng nguồn cung trong năm 2018 (53%) nhờ các dự án trung và cao cấp tại các quận 7, 8 và Bình Chánh. Khu Đông chiếm 29% chủ yếu tại khu vực quận 2.

Đáng chú ý, đại diện của các đơn vị nghiên cứu này cũng cho biết, vị trí phân bố các dự án thuộc phân khúc trung cấp, bình dân đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố.

Người mua nhà phải đi xa hơn

Khi đi mua nhà, hầu hết người dân đều mong muốn tìm được chỗ an cư càng gần khu vực trung tâm thành phố càng tốt để tiện cho việc đi học, đi làm và đưa đón con cái.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay đang buộc người mua nhà giá rẻ hay phân khúc bình dân phải chấp nhận đi ra xa hơn.

Nhìn nhận về vấn đề này, các chuyên gia trong ngành đều cho rằng, một trong những nguyên nhân chính là do quỹ đất khu vực quanh trung tâm thành phố dần trở nên khan hiếm. Mặt khác, giá đất tại những nơi này quá “chát” là lí do khiến cho các chủ đầu tư không thể triển khai các dự án có giá bình dân, dù cho nhu cầu người mua luôn tăng cao, cung không đủ cầu.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Quản lý cấp cao, Phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, quan sát trong những năm gần đây các dự án có giá trung bình ngày càng có xu hướng dịch ra xa khu vực trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh. Cụ thể hơn đó là các chủ đầu tư đang “đặt gạch” dự án của mình tại các quận, huyện vùng ven và thậm chí là các tỉnh lân cận Thành phố.

Tương tự, là một đơn vị trong nghề, chuyên về mảng phân phối và môi giới bất động sản tại Tp.HCM, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DKRA Việt Nam cũng cho rằng, thực tế hiện nay người mua nhà có giá trung bình tại Tp.HCM sẽ ngày càng buộc phải đi xa hơn khu trung tâm thành phố.

“Lý do là quỹ đất để phát triển phân khúc nhà ở này ngày càng khan hiếm. Các chủ đầu tư hầu như không thể có được đất để đầu tư xây dựng và cho ra căn hộ giá rẻ. Trong bối cảnh hiện nay, khu vực trung tâm thành phố chỉ phù hợp để phát triển các tòa nhà văn phòng, các dự án căn hộ cao cấp hay hạng sang. Chính vì thế, người dân nếu muốn mua nhà giá rẻ phải chấp nhận di chuyển xa hơn, dịch ra các quận huyện vùng ven hay các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An, Vũng Tàu,...Đây là điều mà không phải người mua nhà nào cũng cảm thấy thoải mái”, ông Lâm nói.

Theo dự đoán của CBRE Việt Nam, trong năm 2019, sản phẩm trung cấp tiếp tục chiếm đa số nhờ các dự án quy mô lớn như VinCity GRANDPARK (khoảng 44.000 căn, tại quận 9), Akari City (3.400 căn, quận Bình Tân) và Safira Khang Điền (1.500 căn, quận 9). Về khu vực, phía Đông sẽ là điểm nóng của thị trường trong năm tới đặc biệt là khu vực quận 9.

Dù vậy, giá bán của các dự án này cũng không phải là rẻ và nằm trong khả năng chi trả của nhiều người. Đó là chưa kể không phải chủ đầu tư nào cũng kịp chuẩn bị và nắm trong tay một quỹ đất dồi dào ở các quận gần trung tâm như quận 9, quận 2, Bình Thạnh,… để triển khai dự án hiện nay và trong giai đoạn tiếp theo.

Vì thế, xây dựng dự án căn hộ bình dân dịch ra vùng ven, các tỉnh lân cận Tp.HCM và người mua nhà phải đi xa hơn là sự lựa chọn không hoàn hảo nhưng lại hợp lý hiện nay. Đó là xu hướng còn tiếp tục trong năm 2019 và trong cả tương lai.

Thịnh Châu