HoREA kiến nghị đặt cọc không quá 5% giá trị tạm tính của sản phẩm bất động sản

Đăng lúc 7/27/2019 12:00:00 AM

Đề nghị bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) quy định về giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm bất động sản là một trong những kiến nghị được Hiệp hội Bất động sản TPHCM đề cập để chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái pháp luật hiện nay.

Một trong những khe hở lớn nhất của Luật Kinh doanh BĐS hiện nay là chỉ điều chỉnh hành vi khi các bên đã ký kết hợp đồng mà không điều chỉnh hành vi trước thời điểm ký kết hợp đồng. Thêm vào đó, Luật chỉ quy định điều chỉnh đối với loại hình dự án mà không có quy định phân lô bán nền nhưng không hình thành dự án. Hơn nữa chế định “đặt cọc” đối với dự án lại được quy định tại Luật dân sự để đảm bảo điều kiện thực hiện hợp đồng nhưng lại không được quy định trong Luật Kinh doanh BĐS.

Bất cập của Luật Dân sự về “đặt cọc” thể hiện ở quy định đặt cọc là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật và đạo đức xã hội nhưng lại không giới hạn tỷ lệ của hợp đồng mà do các bên tự thỏa thuận.

Lợi dụng các bất cập này, các đầu nậu bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như: thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác kinh doanh... theo quy định của pháp luật dân sự, với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều chủ đầu tư thực hiện việc đặt cọc lên đến 40% giá trị của hợp đồng. Trong lúc Luật Kinh doanh bất động sản quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng. Như vậy, dù có đặt cọc ở tỷ lệ cao vẫn được Luật Dân sự cho phép.

Trong khi Luật Đất đai chỉ quy định về việc tách thửa đối với đất ở nông thôn và đất ở đô thị thì Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.

Chế định về vi bằng quy định "Vi bằng" thừa phát lại "là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác" đã gây hiểu nhầm trong đại đa số nhân dân rằng vi bằng có giá trị như công chứng. Bất cập của việc lập vi bằng thừa phát lại là đã tạo ra sự nhầm lẫn giữa lập vi bằng "ghi nhận sự kiện, hành vi" với " ghi nhận nội dung" liên quan đến mua bán đất nền. Các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, đã lợi dụng hình thức lập vi bằng thừa phát lại về hành vi giao nhận tiền đặt cọc để hứa mua hứa bán đất nền. Người mua đất nền nhầm tưởng "Vi bằng thừa phát lại" là cơ sở pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.

Từ việc phân tích những bất cập trên, HoREA kiến nghị: Đối với Luật Kinh doanh BĐS, đề nghị bổ sung “nền nhà, đất nền” để quản lý loại hình BĐS này. Bổ sung quy định về "thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn" trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai để thống nhất quản lý. Đặc biệt, HoREA đề nghị bổ sung quy định về giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm bất động sản. Nếu quy định này được đưa vào trong Luật chắc chắn sẽ hạn chế được tình trạng huy động vốn trái phép hiện nay.

Hơn nữa, nếu Luật Dân sự quy định về thỏa thuận “đặt cọc” phải tuân thủ thêm quy định của pháp luật chuyên ngành. Cụ thể, trong trường hợp BĐS phải ràng buộc thêm quy định của Luật Kinh doanh BĐS.

Chính phủ và Bộ Tư pháp nghiêm cấm Văn phòng Thừa phát lại lập "Vi bằng" đối với "các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật". Trong đó, có các trường hợp lập "Vi bằng thừa phát lại" để mua bán đất nền, nền nhà hình thành trong tương lai mà chưa hội đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật.

Tại TP.HCM và các vùng lân cận như Bà Rịa - Vũng Tàu chính quyền đã cương quyết đối với các trường hợp phân lô, bán nền trái quy định. Đơn cử như việc điều tra Tập đoàn Địa ốc Alibaba rao bán dự án “ma” đã làm cho tình trạng phân lô, bán nền giảm nhiệt. Người mua cũng thận trọng hơn với các giao dịch BĐS hình thành trong tương lai. Hơn lúc nào hết, để minh bạch thị trường BĐS việc sửa đổi những quy định trong Luật như kiến nghị của HoREA là hết sức cần thiết và cấp bách.

Trung Kiên