Bất động sản có thời hạn: Xu thế tại Việt Nam

Đăng lúc 9/15/2019 12:00:00 AM

Trung tuần tháng 8 vừa qua tại TPHCM đã diễn ra hội thảo “Xu thế sở hữu Bất động sản: Kinh nghiệm Quốc tế và thực tiễn Việt Nam” do VTV24 phối hợp với Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức, Diễn đàn đầu tư BizLIVE phối hợp truyền thông. Nội dung của Hội thảo được nhiều chuyên gia và diễn giả nhận định BĐS có thời hạn đang trở thành xu thế tại thị trường Việt Nam.

Đánh giá chung về thị trường BĐS Việt Nam trong vòng 30 năm qua, ông Đinh Hữu Thắng – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt nam cho biết: Thị trường đã phát triển từ sôi động đến trầm lắng, với sự điều hành của Chính phủ, hàng loạt các đạo luật liên quan đến Đầu tư – kinh doanh BĐS được xây dựng, điều chỉnh bổ sung, sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở… đã tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển. Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam đã và đang xuất hiện loại hình sở hữu BĐS có thời hạn, loại hình này đang trở thành xu thế mặc dù còn nhiều tranh cãi về thủ tục pháp lý.

Tại Hội thảo, ông Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng: Ở Việt Nam đất ở được sở hữu lâu dài thì các loại hình khác như condotel hay officetel, biệt thự nghỉ dưỡng cũng nên cho sở hữu lâu dài. Bên cạnh đó, ông Võ cũng thừa nhận sự khác biệt về vấn đề sở hữu cũng như mức thuế đánh vào BĐS ở Việt Nam và các nước trên thế giới cũng như khu vực là khác nhau.

Ông Võ nói: “Việt Nam đã công nhận đất ở được sử dụng lâu dài, lý do chính là phù hợp với tư duy truyền thống của người Việt. Còn chế độ sử dụng đất có thời hạn làm cho người sử dụng luôn muốn sử dụng triệt để trong thời hạn mình đã bỏ tiền ra mua, tránh được hiện tượng đầu cơ đất đai và tích trữ nguồn lực tài chính vào đất đai.” Đơn cử như tại Thụy Điển, thuế thừa kế BĐS đánh đến 50% nhưng Việt Nam là 0%.

Tuy nhiên, vấn đề cần được thấy rõ là Việt Nam thu thuế đất 1 lần thay vì phân bổ theo từng giai đoạn, tương ứng 30 -50 - 70 năm ở các quốc gia khác nên mọi sự so sánh đều trở nên khập khiễng.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đang có sự trỗi dậy của các sản phẩm có thời hạn. Viện dẫn nhận định của mình, bà Dung cho rằng: Trong vòng 4 năm qua (từ 2015- 2019) tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc thị trường condotel tăng trưởng 100%, năm sau tăng gấp đôi ba lần năm trước, cá biệt dự án có vị trí tốt, lượng đặt chỗ cao hơn cả số lượng chào bán. Năm 2019, thị trường này tại Hà Nội và TPHCM có sự chững lại của cả lượng chào bán và tiêu thụ.

So sánh giữa officetel và condotel, bà Dung cho rằng condotel đang lạc quan hơn. Cho dù trước đó, giai đoạn 2016- 2018 sản phẩm officetel có sức hấp thụ trên 98%. Hiện tại không có sản phẩm để bán. Dựa trên khảo sát của chúng tôi, khả năng cho thuê lại không phải quá tốt, hiện tại nhà đầu tư đang bán lại trên thị trường thứ cấp, mức bán lại khoảng từ 5 - 10%. Trong năm 2019, gần như không có sản phẩm chào bán với officetel này.

Với nhận định trên Giám đốc Cấp cao của CBRE quên mất một điều rằng tại TPHCM và Hà Nội đã ngừng cấp phép và phê duyệt đối với dự án có sản phẩm “con lai” officetel từ năm 2018 nên đương nhiên sản phẩm này đã bị khai tử thì lấy đâu ra để chào bán. Còn lý do nhà đầu tư officetel bán lại do 2 yếu tố, trong vòng 3 năm officetel đã có mức bán chênh lệch đạt 30%, thậm chí 40% so với giá mua ban đầu. Cộng với giá thuê officetel khá cao. Ví dụ tại dự án The Prince Residence của Novaland (đường Nguyễn Văn Trỗi - Quận Phú Nhuận - TPHCM) giá bán căn 15m2 khoảng 1,1 tỷ đồng, chênh 400 triệu so với giá bán đợt cuối của dự án. Mỗi tháng có mức thuê từ 7 - 8,5 triệu đồng tùy vị trí. Với khoảng 4 năm khai thác nhà đầu tư đã thu hồi vốn ban đầu. Là loại hình sở hữu có thời hạn nên đương nhiên một số nhà đầu tư muốn chốt lời để tìm kiếm mô hình đầu tư khác.

Không thể phủ nhận những năm trước đây condotel có sức hút đặc biệt khi các nhà đầu tư cam kết lợi nhuận lên đến 12 -14%/năm. Suất đầu tư thấp, lợi nhuận cao, kèm thêm cơ chế có 1 tháng nghỉ dưỡng miễn phí khiến condotel được giới đầu tư kỳ vọng. Thậm chí có nhiều nhà đầu tư còn cam kết có sổ đỏ cho condotel khiến mô hình này càng thêm hấp dẫn. Tuy nhiên, việc một số condotel tại Đà Nẵng bị thu hồi sổ đỏ, một số khác chưa kịp làm sổ đã giáng một đòn chí mạng vào thị trường này. Nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm độ an toàn trong việc đầu tư condotel. Theo đó, chỉ có những dự án có vị trí đắc địa, tỷ lệ lấp đầy phòng cao, quản lý theo mô hình khách sạn như VinGroup, FLC mới là đích đến của giới đầu tư. Không chỉ quản lý theo mô hình khách sạn mà các tập đoàn này đều xây dựng thành các khu resorst 5 sao với đầy đủ các loại dịch vụ, đảm bảo tối đa nhu cầu của khách mới là “tâm điểm” của giới đầu tư.

Bà Dung cho rằng với tốc độ phát triển condotel hiện nay, Việt Nam còn thấp hơn rất nhiều so với các nước trong khu vực. Ví dụ như Phuket (Thái Lan) thì condotel đã tăng gấp 3 lần cùng thời điểm để minh chứng cho tiềm năng của condotel tại Việt Nam. Tuy nhiên, đây lại là một sự so sánh quá khập khiễng khi hạ tầng du lịch Thái Lan khá đồng bộ. Phuket là hòn đảo được cả thế giới biết đến khi được chọn làm cảnh quay tập phim “The Man With Wolden Gun” (tạm dịch:“Người đàn ông với cây súng vàng”) trong seri phim Điệp viên 007. Hơn nữa, giá cho thuê phòng tại đảo Phi Phi - hòn đảo có cảnh đẹp nhất Phuket có giá cao ngất ngưỡng: 1.000 USD/phòng cho Biệt thự trên vách núi và 120 USD cho khách sạn tại ven bờ. Mức giá này so với phòng cùng loại tại Phan Thiết, Nha Trang hay Đà Nẵng đã cao gấp từ 5 -7 lần. Giá phòng cho thuê tại Phuket ít nhất cũng cao gấp đôi so với Việt Nam, chưa kể đến khách sạn ở đây gần như được lấp đầy.

Tại hội thảo, quan điểm của ông Nguyễn Hữu Quang - Phó TGĐ Công ty NetLand thực sự xác đáng, phù hợp với diễn biến của thị trường hiện nay. Ông Quang cho rằng: Không nên quan tâm đến tên gọi của dự án mà nó nằm trong nhóm thương mại – dịch vụ - du lịch nằm trong đất sản xuất kinh doanh có thời hạn 50 năm. Bộ Xây dựng cũng đã hướng dẫn nằm trong nhóm này trong khi pháp lý chưa rõ ràng. Nhà đầu tư quan tâm đến khả năng sinh lời và cam kết của các chủ đầu tư. Tại NetLand vẫn nhận đặt hàng từ các nhà đầu tư đến từ Nhật Bản. Nếu giải quyết được 2 vấn đề giá bán và cam kết của chủ đầu tư sẽ hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư. Hơn nữa, các công ty lớn hiện nay đã thiên về xu thế thuê nhà quản lý chuyên nghiệp đến từ các công ty uy tín trên thế giới, kết hợp với các chuỗi kinh doanh của đơn vị quản lý để tăng sức hấp dẫn của sản phẩm.

Trung Kiên