“Siết” cho vay bất động sản: Cơ hội cho nhà đầu tư liên doanh?

Đăng lúc 29/11/2018

Thời gian gần đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) liên tục có những động thái kiểm soát, hạn chế tín dụng cho vay đổ vào các lĩnh vực cần nguồn vốn lớn, trong đó có bất động sản (BĐS). Theo các chuyên gia, điều này sẽ có tác động và ảnh hưởng nhất định lên thị trường, không chỉ đối với chủ đầu tư mà cả người mua nhà.Tuy nhiên, sắp tới, có thể điều này sẽ mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài gia nhập thị trường với sự xuất hiện của các công ty liên doanh.

Các dự án sắp hoàn thành sẽ không bị ảnh hưởng​

Tp.HCM hiện có khoảng 14 triệu người nhưng thị trường BĐS vẫn đang phát triển lệch cung, với lượng người nhập cư khá lớn, khoảng 700 - 800 ngàn người mỗi năm, nhu cầu nhà ở giá thấp luôn ở mức cao nhưng thị trường lại khan hiếm nguồn cung. Trong điều kiện đó, chung cư hiện nay đang được nhiều người lựa chọn bởi giá cả hợp lý, nhiều tiện ích xung quanh, phân khúc này sẽ tăng trưởng hơn nữa trong tương lai.

Tuy nhiên, với việc thời gian gần đây NHNN liên tục đưa ra những lộ trình cũng như chính sách thắt chặt nguồn tín dụng vào BĐS, các chủ đầu tư có thể sẽ phải thay đổi kế hoạch kinh doanh.

Mới đây nhất là Chỉ thị 04 của NHNN về việc yêu cầu hạn chế cho vay đối với các lĩnh vực cần nguồn vốn lớn, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cụ thể, chủ trương: "Không xem xét, điều chỉnh tăng chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng (trừ trường hợp đặc biệt); Kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán, BOT, BT giao thông; Kiểm soát chặt chẽ tín dụng tiêu dùng, nhất là tín dụng tiêu dùng liên quan đến BĐS".

Theo các cơ quan quản lý, việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với các ngân hàng, do pháp luật hiện hành đối với lĩnh vực này còn nhiều bất cập. Điều này không khó hiểu bởi đầu tư kinh doanh BĐS là kênh đầu tư có lợi nhuận kỳ vọng cao, dẫn đến hoạt động đầu cơ, thao túng giá thị trường. Tình trạng mất cân đối cung cầu tại nhiều phân khúc thị trường, đặc biệt phân khúc nhà ở cao cấp, biệt thự đang có dấu hiệu thừa cung, tiến độ xử lý nợ xấu có tài sản bảo đảm là BĐS còn nhiều hạn chế…

Hạ tầng ngày càng tốt, khiến các dự án sẽ dễ tìm nguồn vốn hơn

Đối với các dự án BOT, BT giao thông, các tổ chức tín dụng có thể gặp rủi ro trong dài hạn, do việc thu hồi vốn vay đối với các dự án giao thông khó khăn, đặc biệt là các rủi ro về chính sách phí của Nhà nước chưa thực sự ổn định, ảnh hưởng đến nguồn thu nợ của ngân hàng. Dự án BOT, BT giao thông thường có tổng mức đầu tư lớn, thời gian vay dài, trong khi nguồn vốn của các tổ chức tín dụng chủ yếu ngắn hạn.

Mức cho vay lớn, kỳ hạn dài sẽ khó tránh khỏi bị ảnh hưởng đến các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các ngân hàng. Tuy nhiên, do lãi suất cho vay BĐS và các lĩnh vực trên luôn ở mức cao hơn so với cho vay các lĩnh khác nên nhiều ngân hàng coi đây là “miếng mồi ngon” nên không ngần ngại rót vốn bất chấp nguy cơ rủi ro.

Mặt khác, chỉ còn ít tháng nữa, tức kể từ tháng 1/2019, quy định tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đối với bất động sản sẽ bị đưa về mức 40% thay vì mức 45% như năm 2018.

Theo các chuyên gia, không thể phủ nhận một phần rất lớn các doanh nghiệp BĐS cũng như người dân mua nhà hiện nay đang phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay từ ngân hàng. Tuy nhiên, trước tình hình tăng trưởng tín dụng cho vay vào lĩnh vực nhà đất tăng nhanh như hiện nay, việc NHNN liên tục đưa ra yêu cầu nhằm “hãm phanh” tín dụng vào BĐS hiện nay là hợp lý nhưng điều này cũng sẽ tác động đến các phân khúc thị trường.

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng, việc NHNN đã thắt chặt các chính sách để hạn chế sự thay đổi của dòng tiền, điều này làm tăng giá BĐS, dù đó là phân khúc hay sản phẩm nào. Tác động của việc này lên người tiêu dùng cũng tương đối lớn, vì giao dịch cuối cùng của người mua cũng như sự chênh lệch của giá trị tài sản thế chấp. Trong đó, đối với người mua nhà sẽ chịu ảnh hưởng không mấy tích cực.

Các dự án trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư có thể sẽ phải liên doanh với nước ngoài

“Đối với nhà phát triển hoặc những thành phần đầu tư trên thị trường, chính sách thắt chặt vốn đổ vào cũng ảnh hưởng đến khả năng tiếp tục phát triển dự án trong tương lai, cũng như gánh nặng tài chính bổ sung. Đối với những công cụ vốn khác, phân tích vốn cho thấy rằng chính sách cũng mang ý nghĩa tích cực, trong việc điều chỉnh nguồn cầu, trong điều kiện khá thú vị ở thị trường Việt Nam là giá nhà tăng nhanh và chúng ta nên khuyến khích những chính sách nếu hiệu quả”, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nói.

Tại Tp.HCM, ông Nguyễn Anh Đào, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Viethome cho rằng, trên thực tế, các ngân hàng hiện nay khó còn "room" tín dụng để cho vay BĐS. Do đó, đối với những doanh nghiệp nào phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng sẽ chịu nhiều áp lực, còn doanh nghiệp nào ít phụ thuộc vay vốn như công ty ông thì không bị ảnh hưởng. Như vậy, động thái siết tín dụng đối với BĐS tại thời điểm này phần nào sẽ giúp “thanh lọc” các doanh nghiệp BĐS yếu kém, giảm tỷ lệ nợ xấu trong tương lai.

Trong khi đó, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và phát triển thị trường công ty Cổ phần DKRA Việt Nam, cho biết, hàng ngày tiếp xúc với khách hàng là những người mua nhà, ông cho rằng lượng người được vay vốn mua nhà hiện nay đã gặp khó khăn hơn. Chính vì thế, điều này tác động đến số lượng người mua nhà dự án hiện nay bị giảm đi đáng kể, nhất là trong quý 3 vừa qua.

“Với quan điểm của một người đang làm việc cho công ty kinh doanh và tư vấn tiếp thị BĐS, tôi cho rằng thị trường đã có những tác động cụ thể và có thể đó là một trong các nguyên nhân làm giảm nhiệt cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ trong quý 3 vừa qua”, ông Hoàng cho hay.

Trên thực tế, nếu như ở các nước phát triển thì các quỹ đầu tư và thị trường chứng khoán là nguồn cung cấp vốn chủ yếu cho thị trường BĐS. Nguồn vốn tín dụng chủ yếu phục vụ người mua nhà, trong lúc phần lớn người tiêu dùng ở các nước này lựa chọn phương thức thuê nhà. Và người mua nhà là mua sản phẩm đã hoàn thiện. Tại Việt Nam thì ngược lại, đại đa số là mua nhà để ở và mua sản phẩm hình thành trong tương lai, sản phẩm chưa hoàn thiện. Chính vì thế, tại Việt Nam, trong thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng, và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng, mà phần lớn khách hàng cũng vay ngân hàng để mua nhà. Nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn vốn huy động nên nhu cầu vốn của thị trường BĐS luôn thiếu.

Theo các chuyên gia và doanh nghiệp, những chính sách kiểm soát cho vay vào BĐS như hiện nay là cần thiết để minh bạch thị trường. Dù vậy, nếu có các biện pháp tách bạch cụ thể giữa đầu tư, đầu tư BĐS với cho vay tiêu dùng BĐS cho người mua có nhu cầu ở thực sẽ là yếu tố hỗ trợ tốt cho người dân đang mong muốn sở hữu nhà.

Để thích ứng với môi trường đầu tư mới, các chủ đầu tư cũng nên chuyển hướng tìm nguồn vốn mới, tránh phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay như hiện nay. Mặt khác, sắp tới, có thể điều này sẽ mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài gia nhập thị trường với sự xuất hiện của các công ty liên doanh.

“Khi nhiều chủ đầu tư nước ngoài ra nhập thị trường, các chủ đầu tư trong nước sẽ ít phụ thuộc vào NHNN, điều này tạo nên sự cạnh tranh công bằng cho các nhà đầu tư và đó là một giải pháp tốt. Tuy nhiên, chủ đầu tư nước ngoài sẽ kỳ vọng vào công bằng, và đó không phải là miễn phí hay đánh đổi. Tôi cho rằng điều này sẽ mở ra nhiều cơ hội cho các công ty liên doanh. Chúng ta hãy chờ đợi kết quả trong vòng 6 tháng tới, ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhìn nhận.

Thịnh Châu